財政司司長曾俊華在4月13日宣佈，政府將於本年4至6月期間主動拍賣或招標十二幅土地，其中九幅為住宅用地，預計可供應合共約2,650個單位；另外三幅為商業/商貿及酒店用地。
競投利港府 為土地定價
上一財政年度政府主動賣地總數為三幅，這十二幅土地已遠遠超越此數。很明顯地政府已變得更積極主動賣地。
政府在上一年度恢復主動賣地，與勾地機制雙軌並行。值得注意的是，勾地機制在1999年剛推出時也是與定期賣地雙軌並行，然後在2004年完全取代定期賣地。現在政府走回頭路，回到1999年。
當然，走回頭路並不一定代表走得不對。問題是在恢復主動賣地之餘有沒有更好的選擇？我相信是有的，在此提出一個建議以供討論。
首先我們要明白為何土地往往以競投方式出售。主要原因是樓市供求複雜幻變，賣家很難掌握全面資訊，單方面定價。競投為賣家提供一個很有效的定價方法。明白這一點後，便不難明白為何勾地機制比主動賣地優勝。
如果賣家沒有足夠資訊定價，那在競投開始之前，她亦很難確定到底有沒有買家。通常這不是一個大問題，因為賣家可以隨時收回物件，損失不大。
政府無補償 「有地無人勾」
雖然香港政府面對的是同一樣的問題，但土地競投是樓市的焦點，受到傳媒廣泛報道。萬一競投吸引不到買家，政府被迫收回土地，勢必成為負面消息，對樓市，甚至是股市，有一定的影響。政府是不可以掉以輕心的。
據我所知，勾地機制是香港獨創的，目的是解決以上問題（請有識之士多加指教）。簡單地說，勾地機制是在競投前加上一個包銷要求。發展商成功勾地其實是滿足到政府的包銷要求，那政府便不怕被迫收回土地。這倒是一個聰明的設計。
這設計卻有一個缺點。政府的包銷要求是單方面的，從不作出補償。難怪發展商不願意為政府包銷土地，即勾地意慾不高。這便可以解釋到「有地冇人勾，勾開有人爭」的怪現象。
這也可以解釋到為何政府的多項優化措施成效不大，因為它們都沒有針對以上缺點。
公開勾地價 優化勾地補償
要針對以上缺點，我建議政府應列出包銷要求（即公開勾地價）；且作出補償，讓發展商就補償額叫價。如叫價低於政府的補償額底價，土地即被勾出，之後便如現時一樣，安排公開拍賣，價高者得（但要高於政府的賣地底價）。
要強調的是，我的建議只要求政府公開勾地價，賣地底價是不應被公開的。我相信不公開底價可以防止發展商串謀投地，壓低地價。（同一道理，政府的補償額底價亦應是不公開的。）
說回恢復主動賣地。這回頭路是走錯了，因為主動賣地並沒有包銷保證，政府要冒上流拍風險。
我希望政府能及早糾正錯誤，不再繼續主動賣地；並針對勾地機制無償包銷的缺點，完善這個香港原創的制度。
No comments:
Post a Comment